Firmar un contrato de alquiler de vivienda puede parecer un trámite sencillo, pero lo que quede escrito determinará buena parte de los derechos y obligaciones de propietario e inquilino durante toda la relación. Una cláusula poco clara, una obligación que se da por supuesta o una condición contraria a la normativa pueden convertirse más adelante en una fuente de discusiones y problemas. Por eso, un buen contrato debe ser comprensible, preciso y adaptarse a la legislación vigente y a las características concretas de la vivienda. En esta guía vamos a repasar qué información conviene incorporar, cómo regular la renta, la duración, la fianza, los gastos o las reparaciones y qué errores interesa evitar. También veremos qué opciones existen para reducir algunos riesgos asociados al alquiler, como un posible impago.
Qué debe quedar claro desde el principio en el contrato
Un contrato de alquiler debe permitir saber, sin necesidad de realizar interpretaciones posteriores, quién alquila, qué se alquila, por cuánto tiempo y a cambio de qué renta. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, cuando se formaliza el arrendamiento por escrito, deben constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas libremente acordadas por las partes dentro de los límites legales.
Por este motivo, propietario e inquilino deben aparecer perfectamente identificados y la vivienda debe describirse con suficiente precisión. Además de la dirección, resulta recomendable dejar constancia de los elementos que forman parte del alquiler, como una plaza de garaje, un trastero, muebles o determinados electrodomésticos. Cuanto más concreta sea la identificación de aquello que se entrega, menos margen habrá para futuras discrepancias.
Si la vivienda se alquila amueblada, merece la pena acompañar el contrato de un inventario detallado. No basta con indicar de forma genérica que el inmueble incluye muebles: es preferible reflejar qué elementos se entregan y en qué estado se encuentran. Las fotografías fechadas y aceptadas por ambas partes pueden completar este documento y convertirse en una referencia especialmente útil cuando llegue el momento de devolver la vivienda.
También es importante reflejar cuál será el destino del inmueble. Cuando estamos ante un contrato de alquiler de vivienda habitual, debe quedar claro que el inmueble se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, ya que la regulación no es idéntica a la de un alquiler de temporada o a la de un inmueble destinado a una actividad profesional.
Cómo proteger el alquiler frente a posibles impagos
Un contrato bien redactado reduce muchos problemas, aunque no puede garantizar por sí solo que el inquilino vaya a cumplir durante toda la relación. El impago de la renta es uno de los riesgos que más preocupan a quienes ponen una vivienda en alquiler, por lo que la prevención no debería limitarse a incluir una cláusula indicando la fecha en la que debe abonarse cada mensualidad.
Además de comprobar la solvencia antes de formalizar el alquiler y establecer de forma clara el medio de pago, existen servicios específicamente orientados a proteger al propietario frente a situaciones de impago. La información jurídica de SEAG disponible en https://www.seag.es/informacion-judicial-seguro-alquiler/ explica el funcionamiento de su servicio de garantía cuando se produce una incidencia, incluyendo el abono de rentas en las condiciones contratadas mientras se tramita la recuperación del inmueble.
La utilidad de este tipo de protección no se limita únicamente al dinero que deja de recibirse. Cuando un impago termina dando lugar a una reclamación judicial, entran en juego comunicaciones, documentación, representación jurídica y actuaciones dirigidas a recuperar la vivienda. SEAG señala también en su información la intervención de sus servicios jurídicos en estos procedimientos y explica determinadas actuaciones que debe realizar el propietario cuando se abre una incidencia.
Este punto demuestra, además, la importancia de documentar adecuadamente el estado inicial del inmueble. La propia información de SEAG indica que, para determinadas coberturas relacionadas con actos de vandalismo, se requiere un anexo fotográfico firmado por los inquilinos que permita acreditar cómo se entregó la vivienda. Es una buena muestra de por qué contrato, inventario y fotografías deben entenderse como partes de una misma documentación y no como trámites independientes.
Duración, prórrogas y salida anticipada: mejor dejarlo bien explicado
La duración es uno de los apartados que más confusión genera. Las partes pueden acordar libremente cuánto durará inicialmente el arrendamiento, pero eso no significa que cualquier fecha de finalización permita al propietario recuperar automáticamente la vivienda. En los contratos sujetos al régimen actualmente vigente, cuando la duración pactada es inferior a cinco años si el arrendador es una persona física, o a siete años si es una persona jurídica, el inquilino dispone con carácter general de prórrogas anuales hasta alcanzar esos periodos mínimos, salvo que manifieste su voluntad de no renovar en los términos legalmente previstos.
Alcanzados esos cinco o siete años, tampoco conviene dar por hecho que el contrato termina automáticamente. Si ninguna de las partes comunica dentro del plazo correspondiente que no desea continuar, la LAU contempla nuevas prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. Para evitar dudas, la normativa establece diferentes plazos de preaviso dependiendo de quién quiera finalizar: con carácter general, cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario al llegar ese momento contractual.
Existen además determinadas prórrogas extraordinarias vinculadas a situaciones de vulnerabilidad o a viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente. Por ello, especialmente en contratos de larga duración, no es aconsejable analizar una renovación únicamente leyendo la fecha escrita inicialmente en el documento: hay que comprobar qué régimen resulta aplicable en ese momento.
Otra cuestión diferente es el desistimiento del inquilino. La LAU permite que el arrendatario abandone el contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que comunique su decisión al propietario con una antelación mínima de treinta días. El contrato puede prever una indemnización por este desistimiento, pero debe respetar los límites legales: una mensualidad de la renta vigente por cada año de contrato que quede por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
También existe la posibilidad de que un propietario persona física necesite recuperar la vivienda para destinarla a su residencia permanente o a la de determinados familiares. Para hacer valer esta posibilidad dentro del periodo protegido por la ley es especialmente importante que la necesidad se haya hecho constar expresamente al celebrar el contrato y que posteriormente se respeten las condiciones y plazos establecidos para la comunicación.
Renta, forma de pago y actualización sin dejar cabos sueltos
La cantidad mensual es probablemente el dato que más atención recibe al firmar, pero la cláusula económica debería ir bastante más allá de indicar una cifra. Conviene establecer cuánto se paga, cuándo debe hacerse, mediante qué medio y qué conceptos están incluidos o quedan fuera de esa cantidad. De esa forma se evita que meses después una de las partes interprete que determinados gastos estaban incluidos mientras la otra entiende justamente lo contrario.
Como regla general, la renta inicial es la que acuerdan las partes, sin perjuicio de las limitaciones que pueden resultar aplicables en determinados supuestos, especialmente cuando la vivienda se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado. La LAU establece también que, salvo pacto en contrario, el pago será mensual y deberá realizarse durante los siete primeros días del mes, y actualmente contempla como regla el uso de medios electrónicos salvo las excepciones previstas legalmente.
Especial atención merece la cláusula de actualización. Si no existe un pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza simplemente porque haya transcurrido un año. La LAU permite actualizarla en cada aniversario del contrato en los términos pactados, pero el mecanismo utilizado está sujeto a los límites legales que correspondan.
Desde 2025 existe además el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, conocido como IRAV. El Instituto Nacional de Estadística señala que los contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisan tomando como referencia este índice, que se publica mensualmente y actúa dentro del nuevo marco establecido para evitar actualizaciones desproporcionadas.
Esto hace especialmente poco recomendable copiar de un contrato antiguo una cláusula que se limite a decir que el alquiler “subirá cada año conforme al IPC”. El régimen aplicable puede depender de la fecha en que se celebró el contrato y de la normativa vigente cuando se realiza la actualización. La cláusula debe redactarse pensando en el régimen que realmente corresponde al arrendamiento, no reproduciendo modelos desactualizados encontrados en Internet.
Fianza y garantías adicionales: no son exactamente lo mismo
En el alquiler de una vivienda habitual, la LAU establece una fianza obligatoria en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Esta cantidad tiene la finalidad de responder de las obligaciones del arrendatario y no debe confundirse con el pago de una mensualidad por adelantado ni con cualquier garantía adicional que propietario e inquilino hayan podido pactar.
Además de la fianza legal pueden acordarse otras garantías para respaldar el cumplimiento de las obligaciones. Sin embargo, tampoco aquí existe libertad absoluta. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete cuando el arrendador es una persona jurídica, la LAU establece con carácter general que el valor de la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
El contrato debería explicar con claridad qué cantidades se entregan y en concepto de qué. Mezclar bajo una misma denominación la fianza, una garantía adicional y una mensualidad de renta puede generar problemas cuando finalice el arrendamiento. Además, debe tenerse en cuenta la normativa autonómica relativa al depósito de la fianza, ya que las obligaciones administrativas pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda.
La devolución también merece atención. Cuando termina el alquiler debe comprobarse si quedan rentas, cantidades asumidas contractualmente o daños imputables al inquilino. No todo deterioro justifica descontar dinero de la fianza, porque hay que diferenciar los daños atribuibles al arrendatario del desgaste normal producido por el paso del tiempo y el uso ordinario de la vivienda.
La LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la devolución correspondiente. Por eso resulta conveniente documentar tanto la fecha de entrega de las llaves como el estado en el que se devuelve el inmueble.
Gastos, suministros y reparaciones: quién paga cada cosa
Buena parte de los conflictos durante un alquiler no surge por la renta, sino por pequeñas facturas que ninguna de las partes considera propias. Comunidad, agua, electricidad, gas, Internet, impuestos o reparaciones pueden convertirse rápidamente en motivo de discusión si el contrato utiliza expresiones genéricas como “todos los gastos serán por cuenta del inquilino”.
La LAU permite pactar que determinados gastos generales, tributos, cargas y responsabilidades correspondientes a la vivienda sean asumidos por el arrendatario. Para que determinados pactos de repercusión de gastos generales sean válidos deben constar por escrito y reflejar el importe anual existente en la fecha del contrato. En cambio, los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al arrendador.
Los suministros individualizados deben quedar igualmente claros. Lo más práctico es determinar desde el comienzo quién será titular de cada contrato, cómo se realizarán los cambios de titularidad y desde qué lectura de contador corresponde pagar al nuevo ocupante. Además de facilitar la gestión diaria, esta precisión resulta valiosa si en el futuro aparece una deuda y hay que determinar a qué periodo pertenece.
En cuanto a las reparaciones, la regla básica es distinta de lo que a veces se escribe en contratos excesivamente genéricos. El propietario debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario. Por su parte, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino.
Esto significa que una cláusula que pretenda trasladar indiscriminadamente al inquilino cualquier avería que se produzca en la vivienda puede resultar problemática. Una caldera que llega al final de su vida útil, una instalación eléctrica que necesita una reparación estructural o una avería provocada directamente por un uso negligente no son situaciones equivalentes. La causa del daño resulta fundamental para determinar quién debe asumir el coste.
Obras, animales, subarriendo y uso de la vivienda
Una vez regulados los aspectos económicos, conviene pensar en cómo se utilizará realmente la vivienda. En este apartado pueden contemplarse cuestiones como la realización de obras, la instalación de determinados elementos, la presencia de animales, la posibilidad de trabajar desde casa o cualquier circunstancia que, por las características concretas del inmueble, interese dejar definida desde el inicio.
En materia de obras, la LAU establece que el arrendatario no puede realizar sin consentimiento escrito del propietario aquellas que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y tampoco puede ejecutar actuaciones que reduzcan su estabilidad o seguridad. Redactar esta cuestión con claridad evita que pequeñas modificaciones decorativas se mezclen contractualmente con reformas que pueden afectar de forma sustancial al inmueble.
Si propietario e inquilino quieren regular la presencia de animales, es preferible hacerlo expresamente y evitar frases ambiguas. El contrato puede describir las condiciones acordadas y recordar la responsabilidad del ocupante respecto a los daños que puedan producirse y al cumplimiento de las normas que resulten aplicables en el inmueble y en la comunidad.
El subarriendo necesita todavía más atención. En el alquiler de vivienda, el arrendatario no puede ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador y el subarriendo de la vivienda únicamente puede realizarse de forma parcial y con consentimiento previo y escrito del propietario. Además, el subarriendo o la cesión realizados sin consentimiento pueden constituir causa de resolución del arrendamiento.
Esta regulación adquiere especial importancia con la aparición de plataformas que permiten ofrecer habitaciones o alojamientos durante periodos cortos. Que una persona sea arrendataria de una vivienda no significa que pueda disponer libremente de ella para volver a alquilarla a terceros. Dejar clara esta cuestión en el contrato ayuda a evitar interpretaciones equivocadas y facilita demostrar qué condiciones fueron aceptadas desde el principio.
Cláusulas que pueden parecer útiles pero terminar siendo nulas
Firmar una cláusula no garantiza automáticamente que esta sea válida. Uno de los errores más importantes al redactar un contrato consiste precisamente en creer que propietario e inquilino pueden acordar cualquier cosa siempre que ambos firmen. En los arrendamientos de vivienda existen normas imperativas destinadas a proteger determinados derechos del arrendatario.
La propia LAU establece que son nulas y deben tenerse por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título dedicado al arrendamiento de vivienda, salvo cuando la propia ley permita expresamente ese pacto. En otras palabras, añadir una cláusula contraria a una protección legal no permite evitar la aplicación de la norma simplemente porque figure en el documento firmado.
Por eso deben mirarse con especial cautela las cláusulas que pretenden eliminar derechos de prórroga legal, imponer obligaciones económicas que legalmente corresponden al propietario, trasladar de forma indiscriminada todas las reparaciones al arrendatario o establecer penalizaciones que no respetan el régimen aplicable. Una cláusula excesivamente favorable a una de las partes puede acabar aportando menos seguridad, no más.
También conviene desconfiar de fórmulas excesivamente abiertas, como aquellas que permiten modificar unilateralmente el contrato o imponer nuevos pagos sin explicar cuándo pueden aplicarse. Un contrato eficaz no debería intentar prever todas las situaciones concediendo poderes genéricos, sino establecer reglas comprensibles y compatibles con la normativa para los problemas que razonablemente pueden aparecer durante el alquiler.
Los errores más frecuentes antes de firmar un alquiler
Uno de los errores más comunes es utilizar un modelo encontrado en Internet y cambiar únicamente los nombres, la dirección y la renta. La legislación sobre vivienda ha experimentado modificaciones importantes durante los últimos años y una cláusula que aparezca en un contrato antiguo puede haber quedado desactualizada o resultar inadecuada para un contrato nuevo. Esto es especialmente relevante en materias como la actualización de la renta, las zonas tensionadas o los gastos asociados a la formalización del alquiler.
Otro fallo habitual consiste en dedicar varias páginas a prohibiciones y apenas unas líneas al estado de la vivienda. Cuando aparecen daños al finalizar el alquiler, disponer de un inventario detallado, fotografías aceptadas por las partes y una constancia de las lecturas de los contadores puede resultar mucho más útil que una cláusula genérica que diga que el inmueble se entregó “en perfecto estado”.
Tampoco conviene dejar para más adelante los canales de comunicación. Es recomendable que las partes sepan desde el primer día a qué dirección, correo electrónico u otro medio acordado deben enviarse las comunicaciones relevantes y que, para aquellas notificaciones con consecuencias jurídicas importantes, se utilicen medios que permitan acreditar correctamente su envío y recepción.
Un error similar consiste en no distinguir entre fianza, garantías adicionales, renta y depósitos destinados a otros conceptos. Cada cantidad debe tener una finalidad concreta y quedar documentada. Si al terminar el contrato nadie recuerda qué representaban determinadas cantidades entregadas años atrás, la posibilidad de que aparezca un conflicto aumenta considerablemente.
